По данным социологических исследований и экспертных оценок, 55-60% жителей нашей страны нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Россияне интересуются, что же выгоднее: приобрести квартиру в долевом строительстве, в новостройке или же на вторичном рынке?
Рассмотрим преимущества и минусы обоих вариантов.
Каково соотношение стоимости новых квартир и квартир на вторичном рынке?
Безусловно, выгодно вкладывать средства в строительство квартиры на начальном этапе, на уровне первого-второго этажей. Если стоимость квартиры выплачена полностью, на момент сдачи дома ее цена значительно возрастет. Но данный вариант подходит только тем, кто располагает другим жильем и имеет возможность ждать, пока дом будет построен и отдан в эксплуатацию. С другой стороны, если вы внесли застройщику лишь половину стоимости, то в этом случае цена за квадратный метр данного объекта для вас не фиксируется, и соответственно, растет.
Квартира на вторичном рынке стоит значительно дешевле аналогичной новостройке, разница может составить от 200 тысяч, в зависимости от места расположения и состояния.
Всегда ли качество новых квартир выше?
Не секрет, что квартиры в новых домах и долевом строительстве сильно отличаются друг от друга качеством, т.е. добросовестностью застройщиков. При строительстве хорошего жилья такого, как предлагает застройщик — «Активстройсервис» activ2003.ru, зачастую используются качественные, высокоэкологичные, гипоаллергенные материалы, гидроизоляция, шумоизоляция, устанавливаются деревянные или пластиковые стеклопакеты. Используется свободная планировка, при которой собственник сам размещает перегородки в зависимости от своих вкусов и потребностей.
А в типовых «долевках», особенно тех, что быстро строятся, зачастую нарушаются основные технические нормы. Такой дом при усадке покрывается трещинами. Качество отделки также оставляет желать лучшего.
Вторичное жилье, если дом не относится к старому фонду, может быть в лучшем состоянии: первый собственник зачастую проводит капитальный ремонт с выравниванием стен, пола, потолка, с установкой качественных пластиковых труб, сантехники, окон, остеклением лоджий. Квартира в старом доме, требующая ремонта, будет стоить на порядок дешевле «долевки».
Преимущество на вторичном рынке в том, что развита инфраструктура: семьи с детьми предпочитают жить не далеко от школ, детских садов, иметь во дворе детскую площадку. Пожилые люди желают иметь недалеко продуктовый магазин, аптеку, поликлинику, химчистку. Людям нравится, когда двор украшен палисадниками, скамеечками, зеленью. Всего этого не бывает в новых, только что сданных домах, так как зачастую одна позиция сдана, а соседняя только строится.
Также необходимо учитывать тот факт, что в доме на вторичном рынке уже функционирует ТСЖ или другой орган управления многоквартирным домом, соответственно, коммунальные платежи там исчисляются по установленным законом, сниженным тарифам.
Какие риски существуют при покупке квартиры?
Разумеется, вкладывая во что-либо крупную сумму денег, человек всегда рискует. Он может стать жертвой строительных
фирм-мошенников, которые «испаряются» вместе с деньгами дольщиков, так ничего и не построив. В этом случае не поможет даже обращение потерпевшего в суд, так как на балансе недобросовестной фирмы не окажется ни денежных средств, ни какого-либо имущества. Поэтому вызывают опасения организации, предлагающие свои строящиеся объекты по чрезмерно низкой цене. Дольщик может получить квартиру меньшей площади, чем указано в договоре, и иной планировки. Во избежание подобных ситуаций необходимо выявить у застройщика наличие таких документов, как разрешение на строительство, публикация проектной декларации в СМИ, свидетельство о государственно регистрации договора аренды земельного участка либо права собственности на земельный участок. Желательно привлечь юриста или иного компетентного специалиста для проведения правовой экспертизы документов: составленные не «по форме», с нарушением действующего законодательства, они могут быть признаны недействительными, а значить не повлекут юридических последствий. Также необходимо выяснить, какова репутация застройщика на рынке недвижимости, как давно он работает, сколько объектов уже сдано и в какой срок, поскольку затяжка сроков сдачи дома — это еще одна «беда» для дольщика. К сожалению, длится она может от двух-трех месяцев до нескольких лет! Конечно, возможно обратиться в суд с требованием обязать застройщика уплатить неустойку, но разве искупит, получена денежная сумма те издержки и лишения, которые вынуждены претерпеть дольщики? Зачастую возникаю проблемы со сдачей нового дома в эксплуатацию. Это происходит в том случае, когда застройщик допустил существенные нарушения в ходе строительства. В этом случае вселяться в дом и регистрировать право собственности дольщику придется через суд.
Каковы же риски при приобретении квартиры на вторичном рынке?
Здесь стоит обратить особое внимание на отсутствие в приобретаемой квартире лиц, временно выбывших в связи с долгосрочной командировкой за границу, находящихся в местах лишения свободы, проходящих срочную службу в армии, и других лиц, сохраняющих право пользования недвижимом имуществом, перечень которых приведен в ст. 558 ГК РФ. Важно выяснить, не проживают ли в квартире лица, на основании договора аренды, так как по закону, смена собственника, имущества не влечет за собой прекращение договора аренды. Если квартира не приватизирована и, соответственно, нет свидетельства о государственной регистрации права собственности, необходимо убедиться в том, что данная недвижимость зарегистрирована за муниципальным образованием, иначе возникнут сложности с ее дальнейшим оформлением для продажи. Опытный юрист, помогающий гражданину приобрести квартиру на вторичном рынке, всегда проверит, нет ли возможности у третьих лиц оспорить право собственности на данный объект. Ими могут быть бывшие супруги собственника, наследники, пропустившие сроки вступления в наследство, и другие лица. Грамотная юридическая консультация и правовая экспертиза документов предотвращает оспаривание подобной сделки в суде. В любом случае, добросовестному приобретателю потраченные средства возвращаются в полном объеме.
Какова возможность использования ипотеки при обретении квартиры в строящемся доме?
В настоящее время большинство банков, за редким исключением, не предоставляют кредит под квартиру в долевом строительстве, поскольку, учитывают те риски, о которых говорилось выше. Вторичное жилье также больше подходит для реализации жилищных сертификатов военнослужащих, поскольку обычно денежная сумма по сертификату меньше, чем рыночная стоимость новой квартиры.
Что еще необходимо учитывать при приобретении квартиры?
Делая выбор, помните об элементарных удобствах и «маленьких радостях» владельца квартиры. Например, в старом доме Вы можете поселиться рядом с «ароматным» мусоропроводом и не очень чистым лифтом. А в «долевке» зачастую вообще отсутствуют такие удобства, как лифт, телефонный и ТВ кабели. Новым жильцам приходится за свой счет решать эти проблемы, а также устанавливать современные домофоны, огораживать территорию двора и т.д., в то время как на вторичном рынке все это уже сделано первыми хозяевами. В доме на вторичном рынке не сложно собрать информацию о будущих соседях, и, в зависимости от этого, принять решение о покупке. В новом доме Вас могут ожидать «сюрпризы» — не узнаешь, кто поселиться за стеной!
И все-таки большинство людей предпочитает покупать квартиры в долевом строительстве, а не на вторичном рынке. Современная планировка, большая площадь, новизна, удачно выбранный район для строительства — все это делает «долевку» гораздо более престижным жильем, нежели квартиры на вторичном рынке.
