Рынок частного домостроения интересен таким сектором, как продажи недостроенных домов. И если с квартирами всё более-менее ясно, она может быть только без чистовой отделки, то недостроенные дома продают на совершенно разных этапах. Есть масса предложений по продаже «домов-призраков», где стены стоят без крыши долгие годы, есть варианты покупки дома без чистовой отделки.
Здесь стоит сказать и о самом авантюрном варианте – продажи земельного участка с залитым фундаментом под строительство, и рекомендациями продавца относительно того, что можно на нём построить. Нужно понимать, что фундамент на земельном участке не повышает рыночную стоимость последнего, а наоборот может уменьшить её в совокупности расходов, затраченных на демонтаж фундамента и вывоз строительного мусора.
Всё дело в том, что ставить строение, которое может стоить несколько миллионов на фундамент, который сделали не вы, по меньшей мере, глупо. Поэтому при выборе недостроенного дома сразу отсекайте такие предложения, как земельный участок с фундаментом, нулевым циклом, залитой бетонной плитой или «немного» поднятыми стенами на ней.
Недострой под крышей
Другое дело, когда продаётся дом под крышей, пусть и недостроенный. Вполне возможно, что у хозяина финансовые трудности или другие жизненные изменения и он продаст недвижимость за меньшие деньги, чем он в неё вложил. В данном контексте это выгодная инвестиция, особенно если вас устраивает сам дом, его планировка и привязка к земельному участку. В этом случае необходимо выяснить, есть ли у продавца все необходимые документы на землю, чтобы потом не потребовалось признание права собственности на земельный участок через суд, ведь это потребует от вас достаточно серьезных дополнительных расходов на оплату услуг юриста.
А, если вся документация для признания права собственности на жилое помещение и подключения коммуникаций оформлена должным образом, то вы избавляетесь от большого количества трудноразрешимых вопросов, связанных с электричеством и водоснабжением и газоснабжением. Все эти факты необходимо тщательно проверять. И конечно, вы должны понимать, что после покупки нужно вложить некоторую сумму, что бы закончить строительство до конца и получить готовый продукт, который можно было бы сдать в аренду, жить самому или продать. Это можно сделать довольно прибыльным бизнесом: купил недостроенный дом дешевле, вложил деньги и продал гораздо дороже.
Не углубляясь в экономические стратегии, можно объяснить это с технической точки зрения. Во первых, перед покупкой любого недостроенного дома необходима обязательная строительная экспертиза. Но экспертиза стоит денег, и если её результат будет отрицательный, то затраты на экспертизу никто не возместит. Поэтому необходим визуальный осмотр объекта. Нужно принять решение о дальнейшей судьбе здания, ознакомится с проектом недостроя, если он есть, чтобы не потребовалось расторжение договора купли-продажи недвижимости после её приобретения.
Может быть и такая ситуация, что часть строения будет дешевле демонтировать, чтобы уменьшить затраты на возведение дома под ключ, за счёт уменьшения площади. И вот некоторые практические советы:
- Перекрытия дома бывают разные, но если перекрытие не отделано необходимо, с разрешения собственника, вскрыть в перекрытиях небольшие ревизии. Чаще всего это делают в бетонных перекрытиях, что бы определить толщину стяжки. Порой, вместо проектных 16 или 12 сантиметров, бетонная стяжка значительно тоньше, а под ней обнаруживаются непонятные консистенции из песка и строительного мусора.
- Если есть мансардные окна то проверить, не протекают ли они. Если они текут, вы заметите это по влаге или расслоению пола. Но лучше увидеть это самому, для этого необходимо проводить смотрины дома во время дождя.
- Также необходимо уделить внимание и крыше дома. Если вы покупаете недостроенный дом, то вероятно скаты крыши изнутри будут без чистовой отделки. Это хорошо, вы лучше увидите ситуацию с протечками. Особое внимание следует уделить ендове (линии стыка скатов крыши).
- Не рекомендуется покупать недостроенный дом без накрытой крыши.
- Если в доме есть камин или печка, попросите затопить их. Вы увидите тягу и проверите, не выбрасывают ли они копоть в помещение.
- Силовые возможности электрической проводки – важнейший вопрос. В первую очередь, это вопрос безопасности. В проекте дома должен быть раздел электроснабжения с указанием количества групп и электрических точек. Например, одновременно нужно включить и стиральную машину, и бойлер, и электрический чайник, и остальные мощные электроприборы. При этом защитные автоматы не должны срабатывать. Однако вполне может быть, что электрическая проводка не будет разведена или будет разведена не полностью. В таким случае вы или ваш электрик должны сделать анализ сечения и материала кабелей и сравнить с проектными.
- Плесень на стенах или полу можно обнаружить не сразу, но вывести её сложно. В частности, практика показывает, что плесень из бетонной конструкции вывести невозможно, но нужно очень постараться, что бы она там возникла.
- Что касается недостроенного дома, то здесь легко торговаться, потому что практически любой узел или место в доме требует тех или иных доделок.
Поэтому не стесняйтесь и говорите обо всём продавцу.
