Из экономической теории мы знаем, что рынок представляет собой экономические отношения между его субъектами. В итоге происходит обмен товарами между участниками. Между какими же субъектами происходят отношения на рынке недвижимости? С одной стороны это продавец, собственник, с другой – покупатель. Но также существует третья сторона – посредники (консультант, брокер, девелопер, агент, риелтор, инвестор, подрядчики, рекламные агентства, нотариальные конторы, арбитражный суд, налоговые инспекции, оценщики, БТИ ), а также государственный орган, регулирующий рыночные отношения между участниками сделки.
Рынок недвижимости в зависимости от объекта сделки может быть следующих видов:
- рынок коммерческой недвижимости (сделки со зданиями и помещениями, не относящимися к жилью);
- рынок жилой недвижимости (сделки с квартирами, загородными домами, дачами, земельными участками под строительство жилья или огородничество);
- рынок земли;
- рынок незавершенных объектов;
- рынок гостиничных услуг.
Также рынок недвижимости подразделяют на:
- первичный (ситуация, при которой объект недвижимости на рынок поступает впервые. Продавцом в этом случае являются региональные и местные органы власти или строительные компании);
- вторичный (сделка с товаром, ранее бывшим в употреблении. Продавцом в такой ситуации выступает собственник).
Рынок недвижимости имеет определенную специфику. Его характерными чертами являются:
- Стационарный характер недвижимости. Из-за того, что объект имеет определенное местоположение, часть возможных сделок с ним резко сокращается
- Характерная специфика для каждого участка земли, находящейся под недвижимостью, что влечет различие в ценах. Так, например, объекты, находящиеся в центральных или экологически чистых районах, или имеющие развитую инфраструктуру, будут обладать высокой стоимостью.
- Низкая окупаемость объекта недвижимости по сравнению с другими видами товаров.
- Несоответствие финансовых возможностей потенциальных покупателей и стоимости объекта недвижимости. В связи с этим необходимость наличия кредита.
- Колоссальный разброс в стоимостных цифрах.
Уровень развития рынка недвижимости зависит от разных причин. Рассмотрим их на примере России.
Российский рынок недвижимости довольно специфичен. Ниже приведены характерные для России факторы, влияющие на формирование и изменение рынка недвижимости.
- Политическая нестабильность.
- Инфляция.
- Отсутствие конкретики в отечественной нормативной базе, а также в методике по оценке объектов недвижимости.
- Непрозрачность информации на рынке недвижимости по причинам политической нестабильности, непрофессионализма субъектов рынка, а также слаборазвитой инфраструктуры рынка недвижимости.
- Различие в степени развития сегментов рынка (наиболее развит сегодня рынок жилья).
Итак, рынок недвижимости – это огромная система отношений не только между покупателем и продавцом, но и промежуточными звеньями, которые представляют целые институты. Рынок недвижимости имеет ряд особенностей. В каждой отдельной стране он имеет различный уровень развития. На степень его развития влияет ряд факторов, в том числе внутренняя и внешняя политика государства.
