Профессиональная оценка недвижимости, производимая независимыми специалистами, является в настоящее время одной из самых востребованных услуг на рынке оценочной деятельности. Она включает в себя рыночную оценку стоимости объекта недвижимости, расчет его стоимости, установление отдельных прав, например, права пользования объектом, права аренды и др. Наряду с обязательной оценкой, в настоящее время все большее значение приобретает оценка недвижимости в целом. Очень часто возникают ситуации, когда по вопросам цены недвижимости у ее собственника и потенциальных покупателей имеется сформированное мнение, однако в ходе оценочной экспертизы стоимость недвижимости подвергается существенной коррекции. Оценка рыночной стоимости недвижимости позволяет определить ее актуальную рыночную цену.
В каких случаях необходима оценка недвижимости?
Как показывает наша практика, к оценке недвижимости наиболее часто приходится прибегать при решении имущественных споров. Подобные споры связаны со сложностью, которую вызывает вопрос о праве собственности на недвижимость. Как правило, имущественные споры решаются в судебном порядке, и в ходе судебного разбирательства обязательно проводится оценка недвижимости. Составленный независимыми специалистами отчет о проведенной оценке недвижимости имеет в суде доказательное значение. Профессионально проведенная оценка может явиться главным аргументом при решении имущественных споров, на который будет ссылаться заинтересованная сторона.
Другой случай, когда без оценки недвижимости также не удается обойтись – кредитование. Для того, чтобы установить кредитоспособность заемщика и на ее основе определить размер кредита, условия и сроки его предоставления, необходима точная оценка недвижимости или оценка стоимости бизнеса, которыми он владеет и которые может предоставить в качестве обеспечения кредита.
Оценка недвижимости востребована в тех случаях, когда планируется реализация инвестиционных проектов. Для того, чтобы инвестор мог принять обоснованное решение о целесообразности инвестирования, он обязательно должен обладать данными о реальной стоимости недвижимости, что позволяет определить величину рисков, связанных с данным инвестиционным проектом. Обоснованием стоимости недвижимости в этом случае будет проведенная независимым оценщиком оценка недвижимости, которая может стать решающим аргументом в обосновании привлекательности инвестиций.
Для того, чтобы внести недвижимость в уставной капитал, требуется ее предварительная оценка. По существующим в настоящее время нормам, уставной капитал обществ с различной формой собственности может формироваться на основе имущества, которое имеет установленную денежную оценку. Если оплата акций производится способом внесения недвижимости, необходимо предварительно установить его рыночную стоимость, что и делает специалист по оценке недвижимости.
Совершение сделок купли-продажи также сопровождается оценкой недвижимости. Чтобы исключить возможность конфликта между продавцом, установившим цену на недвижимость, и покупателем, считающим эту цену не соответствующей действительной стоимости объекта, привлекается независимый оценщик. Его услуги необходимы и при страховании недвижимости, которое обязательно включает оценку недвижимости для определения величины возмещения в случае наступления страхового случая. Если возникает необходимость страхового возмещения, результаты независимой оценки недвижимости становятся главным аргументом при решении споров, связанных с размерами страховых выплат.
Оценка недвижимости является наиболее простым и в то же время эффективным способом для предприятий оптимизировать налогооблагаемую базу. Другие случаи, в которых проводится оценка недвижимости – постановка недвижимости на баланс компании или снятие ее с баланса, передача недвижимости в доверительное управление, переход предприятия на МСФО. Комплекс мероприятий, которые проводятся компанией, выходящей на международные рынки, также обязательно включает в себя оценку недвижимости.
Основные направления оценки недвижимости
Деятельность по оценке недвижимости можно разделить на два основных направления. Первое из них – оценка жилой недвижимости – включает в себя:
- оценку квартир типовой и эксклюзивной планировки;
- оценку загородных домов и коттеджей;
- оценку объектов незавершенного строительства;
- оценку объектов с точки зрения инвестирования;
Второе направление оценочной деятельности – оценка коммерческой недвижимости – включает в себя:
- оценку офисов, бизнес центров;
- оценку торговых помещений – магазинов, торговых комплексов;
- оценку складских помещений;
- оценку кафе, ресторанов, баров;
- оценку гаражных помещений;
- оценку помещений гостиничного типа;
Как производится оценка недвижимости
К оценке недвижимости в настоящее время выработан современный подход, который включает в себя три основных метода исследования. Эти методы являются результатом единого подхода, который позволяет учесть все факторы, влияющие на формирование стоимости недвижимости. Затратный метод представляет собой совокупность мероприятий, призванных определить размер вложений, необходимых для восстановления или замещения недвижимости. Проведение оценки недвижимости таким методом обязательно принимает во внимание степень износа. В случае, если необходимо сравнить недвижимость с аналогичными объектами, в отношении которых производились сделки, цена которых известна, применяется рыночный метод оценки. Доходный метод оценки недвижимости позволяет определить величину доходов от использования оцениваемого имущества в коммерческих ценах. Выбор методов производится в зависимости от характера объекта недвижимости и целей, с которыми производится его оценка. Как правило, при оценке недвижимости коммерческого назначения применяются все три метода одновременно.
