В сделках с недвижимостью, какой бы ни был объект, всегда фигурируют очень крупные суммы денежных средств. Поэтому продажа или покупка квартиры — это очень рискованный и напряжённый момент. Приобретение жилой площади с прописанным в ней несовершеннолетним — одна из самых часто встречающихся и наиболее опасных ситуаций.
На сайте 74nedvizhimost.ru написано, что сделка по квартире с несовершеннолетним является «обременённой», поэтому заранее отпугивает тех, кто может иметь к ней влечение. В такие отношения не хотят вступать ни возможные покупатели, ни банки, ни страховщики. Мало того, что такой двусторонний договор имеет множество нюансов, российский закон в этой сфере весьма уязвим и многие ситуации могут стать источником совершенно неожиданных проблем, как для одной, так и для другой стороны.
Законность сделки
Заключить договор, чтобы не было проблем, поможет опытный юрист. Но и не имея юридического образования важно разбираться в законодательстве собственной страны, да и стоит ли быть слепым котёнком, когда речь идёт о миллионах рублей, пусть даже сотнях тысяч?
Нормативными актами, регулирующими совершение операций с недвижимостью, а точнее, жилой площадью с прописанным несовершеннолетним, являются следующие документы: конституция страны, гражданский, семейный, жилищный кодексы, законы о приватизации и опеке, а также другие НПА, в том числе и муниципальные.
Несовершеннолетний гражданин, прописанный на жилплощади, участвующей в продаже недвижимости, принимается законодательством как полноправный россиянин, с полным набором собственных прав. Отличается ребёнок от взрослого, с точки зрения закона только тем, что некоторые из своих прав он реализует не сам, а через взрослых — опекунов, то есть или родителей, или людей с их правами, будь то органы опеки или законные представители ребёнка.
Органы опеки и их участие
В момент совершения сделки, обязанностью органов попечительства является проконтролировать соблюдение прав и законных интересов лиц, которые еще не достигли совершеннолетнего возраста. Существует заблуждение, что вмешательство органов возможно только в случае, если продажа квартиры грозит ухудшением жилищного положения несовершеннолетнего. Это миф. Любые изменения в составе недвижимости, закреплённой за ребёнком, или его долевого участия должны проходить под тщательным наблюдением этих органов, каждое действие согласовывается с представителями опеки.
Если данное ведомство не одобрило реализацию жилплощади, её не подтвердит ни одно последующее в цепочке продажи должностное лицо — ни нотариус, ни госреестр и т. д. Если непонятными махинациями удастся обойти опеку, эта сделка окажется карточным домиком с остро наточенными стальными картами. Ещё проще ситуация, когда жилищные условия несовершеннолетнего гражданина ухудшились. Любой суд автоматически признает сделку недействительной, и неизвестно, что ещё может повлечь за собой такое судебное разбирательство.
Условием, которое учитывается основополагающим, при проверке сделки госорганом опеки являются подтверждённые факты, что ребёнок автоматически перемещается в жильё с нормальными условиями проживания. Ему не станет хуже ни в отношении метража, ни качества жилья, ни в отношении санитарных норм, или каких-либо других условий.
Когда лицо, не достигшие совершеннолетия участвуют в сделке с недвижимостью?
Это происходит в случае:
- когда в процессе приватизации детей включили в собственники жилья;
- в тот момент, когда приватизировалось жильё, дети обладали правами собственника, но в документы включены не были;
- в договоре на продажу, дарения, мены дети вписаны собственниками;
- наследник продаваемой недвижимости несовершеннолетний, что подтверждено документально;
- собственником несовершеннолетний не является, но имеет в ней прописку.
Одно дело, когда лицо до 18 лет является полноправным собственником, другое дело, когда у него имеются только права на пользование данной недвижимостью. Разрешения на продажу в органах попечительства на такую квартиру получать не нужно, а вот выписать просто так ребёнка нельзя. В этой ситуации тому родителю, с которым проживает ребёнок, нужно быть прописанным в другом аналогичном жилье, удовлетворяющем всем санитарным нормам. Другими словами, родителю нужно прописаться в приобретаемом жилье или ином аналогично, тогда по закону, ребёнок может быть выписан из продаваемой квартиры.
Стоит повториться, что заключение договоров такого плана и с такими суммами проводить без опытного юриста весьма опасное занятие.
