При желании купить недвижимость в Италии в горах или на озерах можно обратиться в агентство недвижимости или же воспользоваться специализированными веб-ресурсами для предварительного изучения каталога недвижимости и подбора оптимального варианта дома, виллы или коттеджа. После выбора стоит составить контракт, или иначе договор купли-продажи (на ит. Proposta Irrevocabile D’acquisto), который должен содержать следующую информацию: реквизиты продавца и покупателя, подробное описание покупаемого объекта недвижимости, условия и предпочтительный способ оплаты, дата подписания готового контракта.
Как правило, после заключения предварительного договора покупатель делает первый взнос в размере 10% от общей стоимости объекта недвижимости. Таким образом происходит бронирование или резервация недвижимости в Италии, то есть ее закрепление за покупателем (ит. caparra confirmatoria). Принимающая сторона обязана в первый же день после заключения предварительного договора ознакомить с условиями продавца, а покупатель обязан подписать документ, подтверждающий о передаче нотариусу установленных документов. В случае, если продавец недвижимости отказывается заключать сделку, то покупатель имеет право вернуть деньги, оставленные в качестве первоначального взноса. В случае же, если сделка не состоялась по договоренности, то продавец или покупатель теряют задаток, в том числе и комиссионные, выплаченные агенству недвижимости, плюс ко всему прочему одна сторона должна покрыть материальный ущерб, нанесенный другой стороне.
Нельзя не сказать об идентификационном коде (codice fiscale), который покупатель обязан получить в местной полиции. При подписании предварительного договора он платит комиссионные агентству недвижимости за оказанные услуги. В среднем размер комиссии составляет от 4 до 5%. Данная сумма включает в себя все расходы, связанные даже по сопровождению процедуры в обеих странах — России и Италии.
После этапа заключения предварительного контракта необходимо установить срок подписания финального договора и день выплаты суммы за приобретаемую недвижимость в Италии. Данный договор подписывается обеими сторонами в нотариальной конторе при непосредственном участии нотариуса, в обязанности которого также входит проверка объекта недвижимости на соответствие требованиям законодательства Италии (отсутствие ипотечных обременений, долгов и прочих юридических обязательств) и градостроительным нормам. Кроме этого, вместе с подписанием договора производится юридическая и материальная передача приобретенного/проданного объекта недвижимости. Любая недвижимость в Италии регистрируется в Консерватории реестров Италии (ит. Conservatoria Registri Immobiliari). В данном учреждении хранятся сведения о площади объекта, его стоимости, собственнике и возможной задолженности. Договору купли-продажи присваивается регистрационный номер, также фиксируется номер записи, листа и тома. Согласно итальянскому законодательству покупатель вступает в права сразу после подписания этого документа, юридически — после регистрации в Консерватории реестров.
Покупка недвижимости в Италии: дополнительные издержки
Дополнительные расходы при покупке итальянской недвижимости зачастую зависят от продавца. Если продавец объекта недвижимости частное лицо, то покупатель обязан будет выплатить налог реестра 7% от стоимости объекта и налог инвентаризации, равный примерно 3%. При сотрудничестве со строительной компанией, являющейся непосредственно продавцом, оба налога покрываются по установленному и фиксированному тарифу, который составляет примерно 500 евро. Но есть свое НО! Придется платить НДС 20% от общей стоимости покупки, именно поэтому часто продавцы в конечную стоимость недвижимости включают НДС.
Недвижимость в Италии может быть куплена по ипотеке. В данном случае стоит учитывать тот факт, что будут дополнительные расходы для открытия кредитной линии в размере 2-3% от цены объекта недвижимости. Так, например, житель другой страны имеет полное право получить в Италии кредит на недвижимость на сумму, равную от 50 до 70% от цены объекта, при этом переплата будет составлять 4-6% годовых на срок до 10 лет. При ипотечном кредитовании недвижимость Италии регистрируется непосредственно на покупателя, однако оригинал купчей лежит в банке до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.
