Оценку недвижимости выполняют специалисты оценочных компаний с использованием двух методов оценки:
Оценка по рыночной стоимости;
Оценка по внерыночным видам стоимости.
По стандартам РФ и международным стандартам рыночная стоимость — основа оценки неспециализированной недвижимости(жилой фонд, общественное питание, торговля, офисы, склады, помещения, пакеты акций и т.д.). Имущество промышленных предприятий – это специализированная недвижимость, для которой свойственна полезность с ограничением по использованию, отсутствие открытого рынка оборота. Таким образом, при переходе экономики РФ к рыночной системе оценить налогооблагаемую базу по рыночной стоимости не представляется возможным.
Оценка по нерыночным видам стоимости производится по стоимости возмещения, а итоговые результаты расчета стоимости не являются рыночным типом стоимости, но могут быть применены для расчета налогооблагаемой базы и для бухгалтерского учета. Стоимость возмещения (остаточная) рассчитывается по сумме стоимости на рынке участка земли, на котором располагается предприятие, общих затрат на воспроизводство зданий за вычетом износа.
Этапы расчета налогооблагаемой базы предприятий промышленности:
- Идентификация недвижимости;
- Инвентаризация недвижимости;
- Расчет стоимости воспроизводства зданий;
- Выбор ставки налога на землю;
- Расчет износа сооружений, зданий (физического);
- Расчет нормативного значения цены участка земли;
- Определение остаточной стоимости сооружений, зданий;
- Корректировка остаточной стоимости через коэффициенты;
- Расчет налогооблагаемой базы.
Обязательным этапом оценки имущества является инвентаризация всего предприятия, включающая проверку документов на участок земли, природные ресурсы на нем, на здания, а также проверку прав собственности, технических и строительных параметров. Стоимость зданий включает стоимость воспроизводства, величину износа, различных видов обесценения (функционального, экономического), остаточную стоимость сооружений. Определение стоимости воспроизводства сооружений идентично определению ПВС (полной восстановительной стоимости), рассчитанной оценщиками при переоценке фондов предприятия. Способы расчета ПВС:
- укрупненные показатели восстановительной стоимости;
- укрупненные показатели цены строительства;
- прейскуранты на строительство;
- справочник оценщика (издательство КО-ИНВЕСТ);
- укрупненные параметры базисной стоимости по видам работ.
Физический износ сооружений определяют по удельному весу конструктивных элементов, по нормативам Госстроя России, по иным нормативным актам. Значение физического износа элементов конструкции рекомендуется согласовывать с отделами капитального строительства, главного механика, главного энергетика предприятия. Функциональное устаревание предприятия наступает при несоответствии его технологических систем современным требованиям. Экономическое устаревание обусловлено влиянием внешних факторов, определение устаревания в стоимостном выражении затруднено по причине малой практики расчетов этого вида износа.
Оценка стоимости участка земли, занимаемой предприятием, выполняется методом нормативной цены земли в следующей последовательности:
- Определение земельного налога (сводного) как произведение площади участка на ставку налога;
- Расчет цены земли (нормативной) как произведения земельного налога на повышающие коэффициенты по федеральному и местному законодательствам.
Сводный налог на землю выполняется по группам земель: угодья сельского хозяйства, земли лесов, поселений.
Таким образом, оценка стоимости предприятий промышленности для целей налогообложения выполняется по методу, основанному на расчете нормативной цены участка земли в сумме с затратами на воспроизводство сооружений за вычетом фактического износа.
